Специально для UfaTime.ru заместитель начальника отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Республике Башкортостан Эльза Байтерякова рассказала, какие документы собрать и какую информацию проверить при покупке квартиры или жилого дома.

Шаг первый – заказать выписку из Единого госреестра недвижимости

Убедитесь, что продавец является законным собственником объекта недвижимости. Для этого нужно получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Также можно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав, которая позволит понять, как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались. Получить выписку можно в Личном кабинете на сайте Росреестра, на сайте Федеральной кадастровой палаты и на портале Госуслуг, либо же – обратившись в ближайший офис МФЦ. Если в выписке отражено, что недвижимость часто меняла владельцев – это повод задуматься, так как причиной частых перепродаж могут являться не проблемы с документами, а бытовые неудобства – неприятные соседи, плохая питьевая вода, отсутствие дорог и иной инфраструктуры и т.д.

Шаг второй – попросить у продавца документы на квартиру

Дополнительно попросите у продавца оригинал правоустанавливающего документа, подтверждающего основание приобретения или получения квартиры в собственность: договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д. В случае если сделка производится по доверенности, проверить ее подлинность можно на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.

Имейте в виду, что обязательная нотариальная форма требуется для следующих сделок с недвижимостью: по отчуждению долей в праве общей собственности в том числе по ипотеке (даже если все доли отчуждаются одновременно одной сделкой); если собственником либо участником общей собственности продаваемого недвижимого имущества является несовершеннолетний или ограниченно недееспособный гражданин; с объектом недвижимости, если заявление и документы на регистрацию этой сделки представляются почтовым отправлением.

Шаг третий – проверить согласие супруга на сделку

Уточните семейный статус продавца. Если на момент приобретения недвижимости он состоял в браке, требуйте согласие супруга на продажу квартиры. Если оно не будет представлено на государственную регистрацию прав вместе с договором купли-продажи, то в ЕГРН внесут отметку, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия супруга.
Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с недвижимостью, но только при наличии письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей. Если сделка была совершена без согласия законных представителей ребенка, она может быть признана судом недействительной. Лица, не достигшие 14-летнего возраста (малолетние) в сделках не участвуют, их интересы представляют родители, усыновители или опекуны. При этом, как в первом, так и во втором случае, законные представители должны предварительно заручиться разрешением органа опеки и попечительства.

Шаг четвертый – узнать, кто прописан в квартире

Проверьте, кто зарегистрирован в квартире. Настаивайте, чтобы жильцы были выписаны до совершения сделки. Это избавит вас от возможных конфликтов.

Шаг пятый – проверить долги на квартире

Узнайте, нет ли у продавца долга по коммунальным платежам. После сделки счета придется оплачивать вам, даже если долги накопил прошлый собственник

Шаг шестой – узнать о перепланировке

Проверьте, была ли в квартире перепланировка. Для этого нужно запросить у продавца технический паспорт или план. Все изменения в квартире должны быть узаконены, иначе после ее покупки это придется делать вам.

Это минимум, который нужно сделать перед сделкой. Чтоб быть до конца уверенным в качестве покупаемого жилья, лучше заказать оценку строительно-технического эксперта или застраховать сделку.

«Эксперты помогут вскрыть те недостатки, которые незаметны непрофессионалам. В текущем году за консультациями к сотрудникам Управления обращались жители республики, столкнувшиеся с тем, что в стенах их жилых домов при ремонтных работах была обнаружена плесень, соседство с которой подвергает жизнь и здоровье человека большой опасности. В данном случае доказать, что плесень образовалась до момента покупки – очень сложно, и лучше заранее подстраховать себя еще до совершения сделки», – говорит Эльза Байтерякова.

Передавать деньги продавцу лучше после регистрации прав собственности на квартиру или вносить плату частями: часть суммы передавать при подаче документов на государственную регистрацию, окончательный же расчет производить только после того, как покупатель станет собственником квартиры или дома. Тогда в договоре купли-продажи должно быть указано, что расчет будет производиться после регистрации перехода права на объект.

«Но в таком случае возникает обременение (ипотека) в пользу продавца. Запись о ней вносится в ЕГРН. После того как стороны рассчитаются, им нужно будет обратиться в Росреестр, чтобы погасить запись об ипотеке с приложением расписки о том, что обязательства покупателя выполнены. Это потребует больших временных затрат, но защитит интересы покупателя», – предупреждает эксперт.

Также важно помнить о налогах. Если вы продаете недвижимость, которой владеете менее 5 лет, придется заплатить налог. Но в этой норме есть свои тонкости.

«Сейчас многие во избежание начисления налога ждут 5 лет, хотя это не всегда нужно. Так, если квартира подарена, перешла по наследству, приватизирована или на дату продажи является единственным жильем, то трехлетнего срока владения будет достаточно, чтобы налог не платить», – уточнила Эльза Байтерякова.